PRATICHE CATASTALI E RICONFINAZIONI

Le pratiche catastali comprendono l’insieme di pratiche che regolarizzano un edificio presso il catasto. Il catasto, in edilizia, è l’archivio di tutti i documenti, mappe e atti che riguardano i beni immobili del paese.

Quando servono le pratiche catastali?

Le pratiche catastali servono quando si fanno delle modifiche allo stato di fatto di un immobile o di un fabbricato. La loro finalità principale, quindi, è quella di aggiornare le informazioni registrate presso l’archivio del catasto.

Quali sono le principali pratiche catastali?

Le pratiche catastali sono di diversi tipi e con differenti finalità e applicazioni.

Di seguito ti riportiamo le pratiche catastali più comuni:

• Variazione catastale
• Accatastamenti
• Frazionamenti
• Riconfinamenti

Cos’è la variazione catastale?

La pratica della variazione catastale si presenta in caso di lavori di ristrutturazione su un immobile. È necessaria solo in caso di interventi che modifichino la planimetria, il volume e la forma di un immobile.

La variazione catastale viene presentata in concomitanza con la pratica edilizia e necessita di una relazione di un tecnico abilitato.

Cos’è il nuovo accatastamento?

I proprietari hanno l'obbligo di denunciare al Catasto le nuove costruzioni entro il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui sono diventate utilizzabili per l'uso a cui sono destinate. Lo stesso obbligo ricade sul direttore dei lavori che vi deve provvedere dopo la loro ultimazione e comunque entro 30 giorni dall'installazione degli infissi.

L'immobile viene quindi censito, ossia vengono eseguite le operazioni di accatastamento con attribuzione di classe, categoria, eccetera. I dati risultanti sono notificati al contribuente, che contro di essi può presentare ricorso entro 60 giorni.

L'accatastamento o censimento del proprio immobile e delle variazioni architettoniche o di destinazione è obbligatorio e deve essere eseguito entro il 31 dicembre dell'anno in cui si è presentato il documento di fine lavori.

La pratica di accatastamento si esegue per il censimento e la classificazione di tutti i nuovi edifici.

L'accatastamento attribuisce gli identificativi e la rendita dell'unità immobiliare costruita che sono necessari per pagare ICI e Irpef, oltre ad essere uno dei documenti necessari per ottenere il certificato di agibilità dell’immobile a seguito di nuova costruzione, ampliamenti, sopraelevazioni, restauri e ristrutturazioni, cambi di destinazione d'uso, frazionamenti di unità immobiliari ad uso residenziale, commerciale, direzionale, industriale o agricolo.

A cosa serve precisamente l'accatastamento:

• per ottenere il censimento e il classamento di tutti gli edifici nuovi al fine di attribuire le rendite catastali per il calcolo di tasse quali Imu;
• per attribuire un valore fiscale ad ogni porzione di edificio che possa creare reddito (essere cioè affittata o venduta anche separatamente dall’intero corpo di fabbrica).

Vi sono, oltre alle pratiche di accatastamento, anche le pratiche catastali effettuate per variare l’unità immobiliare o il fabbricato esistente ed occorre eseguirle ogni qualvolta una modifica dell’unità immobiliare comporti la variazione di:

• sagoma dell'edificio;
• disposizione degli spazi interni;
• destinazione d'uso;

che, conseguentemente, modificano il classamento e la rendita catastale.

Ad esempio, le variazioni catastali si eseguono per:

• ampliamento o modifica di unità immobiliare per ristrutturazione edilizia (aumento di superficie lorda complessiva per creazione di piano soppalco, creazione di veranda, eccetera);
• cambio di destinazione d'uso dei locali: quando l’edificio o una porzione di esso viene destinato ad altro uso, anche senza modifiche dei locali o degli impianti; ad esempio da abitazione a laboratorio o a ufficio, da ufficio a negozio, da magazzino a officina, da box garage a magazzino, da deposito a negozio, eccetera;
• modifica degli spazi interni per lavori di ristrutturazione che prevedono lo spostamento o l’eliminazione di muri divisori interni alla casa senza modificarne la destinazione d’uso; ad esempio la formazione di un locale in più ma sempre all’interno della sagoma dell’unità, l'eliminazione dell’ingresso, la creazione di un secondo servizio igienico, eccetera;
• frazionamenti per trasferimento di diritti, quando è necessario dividere l’unità immobiliare in più parti; ad esempio nel caso di una villetta a due piani fuori terra che venga ristrutturata per ricavare al piano terreno un'attività commerciale aperta al pubblico ed al piano primo si mantenga l’abitazione. Oppure lo scorporo della cantina dall’alloggio per poterla vendere separatamente, l'acquisto di cantina o box, garage, posti auto, eccetera;
• fusioni di due o più unità immobiliari: fusione o scorporo di due alloggi, di capannoni adiacenti acquistati da un’unica ditta che li utilizza per un'unica attività;
• divisione di unità immobiliari: divisione di un negozio in due attività distinte;
• esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare: esatta rappresentazione dello stato di fatto degli immobili;
• attribuzione di cantina o di area esclusiva: accorpo di una cantina ad un alloggio;
• stralcio di aree urbane: ad esempio quando una porzione di cortile attualmente di pertinenza del fabbricato e quindi di suo uso esclusivo viene venduta ad un’altra persona.

La variazione catastale è obbligatoria e deve essere presentata all’ufficio territorialmente competente entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori.

La pratica di variazione fa parte di quei documenti e certificazioni indispensabili per l’ottenimento del certificato di agibilità dell’immobile.

Cos’è il Frazionamento?

Quando un trasferimento di beni immobili comporta il frazionamento di particelle, deve essere preventivamente presentato al competente Ufficio provinciale del Territorio un elaborato tecnico denominato tipo di frazionamento, firmato da tecnico abilitato a norma di legge. Il tipo era, originariamente, presentato in catasto in doppio originale, su un modello in carta lucida, denominato mod. 51, del quale si riporta la struttura nella figura seguente e sul quale era riprodotto un estratto di mappa delle particelle oggetto del frazionamento. A partire dall’adozione della versione 10 di PREGEO, il tipo è prodotto su un modello a stampa compilato dalla procedura.

Per quanto concerne le modalità di presentazione in catasto dell’atto di aggiornamento, si evidenzia che esso deve essere:

• sottoscritto dalle parti committenti e dal professionista;
• depositato presso il Comune;
• presentato presso l’Agenzia delle Entrate Territorio competente.

L’ufficio, accertata la conformità alle norme vigenti del tipo, nè da attestazione su entrambi gli originali e ne restituisce uno al professionista. A partire dall’introduzione della versione10 della procedura PREGEO, l’Ufficio rilascia copia dell’atto approvato costituito dal documento originale prodotto dal professionista integrato con due o più pagine riportanti l’esito dell’approvazione, con i dati censuari e la rappresentazione grafica dell’oggetto del rilievo, opportunamente sottoscritto dal responsabile dell’Ufficio.

Tale documento detto “secondo originale” doveva essere, in passato, necessariamente allegato all’atto che dà luogo al trasferimento per formarne parte integrante, sempre che non fossero trascorsi più di sei mesi dall’apposizione del visto da parte dell’Ufficio. In questa ultima ipotesi, il tipo doveva essere “rinnovato” previa nuova presentazione presso l’Ufficio. L’obbligo di allegazione, oggi, non sussiste atteso che la attuale prassi di conservazione del catasto prevede, contestualmente all’approvazione, l’aggiornamento dei dati censuari e della mappa relativamente alle particelle frazionate. Cosicché negli atti catastali, dopo l’approvazione, sono già aggiornati con la situazione delle particelle derivate dal frazionamento al pari di tutte le altre particelle, per cui rimane sufficiente citare nell’atto di trasferimento gli estremi catastali delle particelle derivate.

È evidentemente facoltà delle parti allegare all’atto notarile copia del tipo di frazionamento alla stregua di un qualsiasi altro allegato ritenuto opportuno.

Nella redazione del tipo di frazionamento le nuove linee dividenti devono essere riportate sull’estratto di mappa in linea continua di colore rosso e devono essere definite secondo misure prese sul terreno e indicate nel disegno.

Le misure devono essere rigorosamente riferite a punti stabili (Punti Fiduciali), esattamente identificabili sul terreno oltre che riconoscibili sulle mappe catastali, da descrivere nell’elaborato.

Cos’è il Riconfinamento?

 

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Il riconfinamento catastale e l'apposizione dei termini avviene quando un proprietario di un fondo desidera stabilire o obbligare il vicino a rendere visibili e permanenti i confini delle loro proprietà contigue, questo avviene a spese comuni e mediante l’apposizione degli appropriati termini o segni lapidei.

Questa operazione presuppone che la linea di confine risulti già nota e con una certa precisione, se così non fosse si dovrà provvedere ad un’azione di regolamento di confine nota come riconfinamento catastale.

Il Codice Civile al “Capo IV: Delle azioni a difesa della proprietà”, attraverso due articoli disciplina questo intervento.

Art. 950 Azione di regolamento di confini. Azione di regolamento di confini: Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali.

Art. 951 Azione per apposizione di termini. Azione di riconfinazione e apposizione dei termini: Se i termini tra fondi contigui mancano o sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

Se invece, un proprietario di un fondo è convinto che il vicino abbia sconfinato, può avviare una pratica di riconfinazione e richiedere la restituzione della zona di controversia, chiaramente deve provare nei modi e termini di legge i suoi diritti di proprietà assoluta. Nel caso tale l’azione termini a suo favore la controparte dovrà cedere la zona di sconfinamento ma non si configura per lui il reato di occupazione indebita.

Nel caso in cui i termini o segni di confine risultino visibili ma vi sia il dubbio che siano messi arbitrariamente o si siano spostati dal luogo originario ove erano stati posti, il vicino potrà sempre chiedere il regolamento del confine. Tale azione è di competenza del Giudice che solitamente provvede alla nomina di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU).

La sentenza della Corte di Cassazione n. 5911 del 31.10.1988 ribadisce che nelle controversie confinarie la prima cosa che il professionista deve fare è indagare sull’esistenza di mezzi di prova diversi dalle mappe catastali, a questi si ricorrerà solo in caso di mancanza o idoneità di altri elementi.

La ricerca è estesa tra i titoli di proprietà, indagine e rilievo sul luogo della riconfinazione, sull’atto traslativo, sugli allegati agli atti di proprietà.

Per entrare nel merito possiamo direttamente classificare le

“Riconfinazioni di linee derivanti ..	Riconfinazione tra sistemi	Tolleranza	Imprecisioni
… dalla mappa di impianto.	cartografia-rilievo.	< ml. 0,80 su ogni asse	di circa 50 cm per scala 1:2000
… da atti di aggiornamento anteriori all’entrata in vigore della Circolare n. 2 del 26.02.1988.	rilievo-rilievo	< ml. 0,50 su ogni asse	Centimetri o più se eseguiti con il metodo degli allineamenti
.. da atti di aggiornamento successivi all’entrata in vigore della Circolare n. 2 del 26.02.1988.	rilievo-rilievo	< ml. 0,15 su ogni asse	pochi centimetri

I metodi e gli schemi utilizzati per il rilievo ed il calcolo sono essenzialmente tre, per rototraslazione, per apertura a terra e per poligonale aperta. Questo articolo non entra nel merito di tali metodi in quanto vuole fornire gli spunti necessari ed i giusti riferimenti su cui approfondire la tematica.

I metodi e gli schemi utilizzati per il rilievo ed il calcolo sono essenzialmente tre, per rototraslazione, per apertura a terra e per poligonale aperta. Questo articolo non entra nel merito di tali metodi in quanto vuole fornire gli spunti necessari ed i giusti riferimenti su cui approfondire la tematica.